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土地改革探路11月15日晚間，十八屆三中全會《中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》高雄林園房貸公佈，決定當中對與房地產行業長效機制相關的土地、金融和財稅等方面的改革都進行瞭較為詳細的部署。
中國房地產研究會副會長顧雲昌認為，限購、限價政策不會立馬退出，尤其是在北京、上海這樣的一線城市。逐步退出的可能性比較大，且因城市的發展差異，不同城市退出的方式和時間也會不同。住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，"目前市場配置資源所需的土地流轉和供應關系都未解決，很多條件尚不具備，市場進行決定性資源配置的程度還未成熟。"
調控政策市場化
關於金融改革，《決定》提出允許民間資本設立中小型銀行，推動股權融資，提高直接融資比重，鼓勵金融創新，豐富金融市場層次和產品，這都將拓寬房地產企業的融資渠道。
在鼎信長城基金董事長章華看來，十八大以來政府對房地產的調控政策沒有表示收緊，本身就是一種表態。另外，決策層也在積極調研和探索用長效機制逐步替代短期調控措施，房產稅可能成為其中的措施之一。
(本報記者張鳳玲對本文亦有貢獻)
針對近期北京、上海、深圳調控紛紛收緊，章華表示，主要是這些城市房地產供應不足，隨著市場的分化，過去的"一刀切"將逐步改變。
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"建立城鄉統一的建設用地市場，可以盤活農村的建設用地，也可以使農村土地有退出的機制。"清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明對記者表示，農村建設用地流轉試點瞭很多年，但難以普及，主要是涉及大量基本法律和制度的調整。由於牽涉到諸多復雜問題，土地改革隻可能是一個漸進和長期的過程。
"調控是短期行為，但也會是常態。政府既不缺位，也不越位。"榮邦瑞明投資管理公司董事長李偉表示，在大方向上會加強市場的作用，調動市場力量解決房地產價格和產品問題，包括保障房和公共服務也將更多采用市場化的方式，吸引社會資本進入。公報中提出的"推進國傢治理體系和治理能力"，將對房地產市場化帶來新的思路，政府管理方式的變革也會在制度建設層面理順房地產市場化的機制設計。
集體建設用地使用權的流轉不等於使用性質的轉變。鼎信長城基金董事長章華表示，"城鄉土地一體化主要是盤活農村建設用地，改善鄉鎮住房條件。而進入城市的主流人群還是使用國有用地。從安徽的試點看，主要是承認租賃土地合法化，而且僅流轉用於商業、工業、旅遊等方面用地。"
接受中國房地產報記者采訪的多位業內人士表示，"房地產的問題不在房地產本身，土地、金融、財稅每一個細小的制度變革都會牽動房地產的神經。三中全會後，土地、財稅等長效機制將逐步替代限購、限貸的短期調控行為。"
解讀三中全會長效機制將替代短期調控
"構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。"習近平總書記在10月29日的中共中央政治局集體學習時的講話，表明瞭本屆政府對於房地產走市場化的態度。
"建立城鄉統一的建設用地市場"被譽為此次土地改革中最大的亮點。相較十七屆三中全會，本屆三中全會將"逐步"二字去掉，表明瞭對土地制度改革的決心。在業內人士看來，建立城鄉統一的建設用地市場，必將推動進一步增加土地改革試點，集體建設用地有條件通過市場化交易將成為下一步改革的方向。也有人士表示，按照這樣的改革思路，土地改革將從當前正在進行的土地確權、宅基地發證，到作為財產的可轉售、抵押，最終實現集體建設用地與國有建設用地同權同價。
探索城鄉統一的建設用地市場，重慶、成都、深圳等地早在多年前已展開試點探索。近日，安徽傳出"允許集體建設用地通過出讓、租賃等方式流轉用於工業、商業、旅遊等，農民可使用其他村集體宅基地"的改革試點，也成為探索集體建設用地改革的風向標。
土地產權制度是土地制度改革的基礎。國土資源部法律中心副主任佟紹偉在接受記者采訪時提出，不管是進行征地制度改革，還是促進農村土地流轉等推動城鄉統一的土地市場，都需要土地產權制度建設作為支撐。目前國土資源部的土地確權工作已進入收官階段，這將是土地制度變革的巨大變動。
中國人民大學公共管理學院彭真懷表示，城鄉土地同地、同價、同權喊瞭很多年，其中關鍵的一點是要完善農村土地產權制度。"現有法律條件下，農民不能用自己的宅基地和耕地進行抵押、貸款以及流轉。集體土地所有權主體是農民集體，但現實中很難對'農民集體'做出明確界定，造成主體虛位、主體模糊的問題。這也給宅基地、承包地確權帶來一定難度。"
關於房產稅，《決定》這樣表述："加快房地產稅立法並適時推進改革。"房產稅作為深化稅制改革一個組成部分被正式列入中央全面改革部署之中，而房產稅將立法先行，通過立法獲得合法性，並自上而下全面推行。
不過，從目前試點城鄉建設用地統一市場來看，各地農村建設用地入市試點中也存在不少問題，比如，出現隨意占用耕地出讓、轉讓、出租用於非農建設，低價出讓、轉讓和出租農村集體建設用地，隨意改變建設用途，用地權屬不清等。
&北埔鄉二胎emsp;李偉表示，目前制約中國集體建設用地真正流入市場的問題是規劃和土地管理制度的制約。由於我國現在的規劃管理制度的核心是入門證制度，也就是管理項目的前期，進瞭門就再沒有人管理瞭，建設項目的用途和實際用途的差別都沒有人過問。這樣的管理制度下，集體建設用地市場化交易可能導致村村點火，戶戶冒煙的無序化。"集體建設用地市場化交易的前提在於加強規劃的權威性，同時把規劃的事前管理變成事前、事中和事後同抓共管，尤其要加強事中和事後管理。"
關於土地制度，《決定》也確定瞭改革的具體方向："建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國傢、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。"從中可以看出，集體土地的流轉入市將成為這一輪改革的一片華彩樂章。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/16152500264.shtml
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